服務項目

不動產市場價值估價

1. 不動產買賣價格評估
現代社會買賣土地與房屋之情況日趨頻繁,但因一般人士收集市場資訊之能力有限,以致於解讀不動產之正常價格時,常有偏頗,導致買賣交易結果並非公正合理,為消弭此種不合理現象,此時若藉由專業估價機構所建立之大量、長期追蹤之價格資料庫,更能正確判讀目前不動產交易市場之價格趨勢,並以客觀第三者的觀點提出公正合理之價格建議,此對買賣雙方而言可謂利益均霑。

2. 不動產市場市場租金估價
不動產租金之估計,原則上應就對象不動產之契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準等因素加以考量。而租金支付方式及價格調整內容尤為重要。一般而言,一般住家的租金通常採每月支付,租約中通常也較少出現價格調整的條款;然而對於商用不動產,尤其是店面、商場此等類型產品,通常是採開立支票預付未來一段期間內之租金額,而契約內容也可能採固定百分比ˋ依景氣指數波動或承租方營業額之一定比例等五花八門的方式進行租金調整,由於這涉及到勘估標的未來的現金流量狀況、空置率、空置時間等,更需要估價機構專業的市況、成本分析建議。

3. 不動產權利價值估價
不動產權利估價,包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權等所有權以外之不動產權利價值及市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價皆包含其中,勘估標的可謂包羅萬象。其中尤為重要的是地上權及都市更新權利變換,目前中央及地方政府對於大面積國有土地之資產運用方式,多以設定地上權方式供民間業者開發,然而此種新興之土地利用方式因價格資訊相對稀少,故可求助於專業估價機構提供權利金投標金額之建議;另一方面,都市更新權利變換方興未艾,由於變換價格涉及到實施者之開發意願及地主之權益,若評估結果傾向其中一方,都將造成更新案破局,此時估價機構更扮演一客觀公正角色,對更新案之推動添加一大助力。

4. 不良資產競價之估價
過去在法拍屋市場,由於拍賣房屋的法院公告訊息、價格資訊與房屋狀況的資料透明度相當不足,造成有興趣參與的購屋者與投資者在資訊取得上具一定的困難度。現在因網路資訊的發達,以及提供相關資訊與服務的專業網站與公司日益增加,使得投資者與自住需求者由市場潛在的參與者轉而成為實際的交易者,而藉由專業估價公司的估價結果,更可取得競價上之優勢。

不動產價值爭議之估價

1. 法院財產價值爭訟之估價
目前司法實務上審理不動產相關案件時,常需要第三方公正單位之協助,以強化判決基礎。目前實務上不動產估價常運用於核定訴訟標的價額(遺產分配、不動產價值減損、債權債務糾紛…等),法院常會採用不動產估價報告,用以認定繫訟不動產相關價值以作成判決理由,由此可知不動產估價於訴訟實務上之重要性。

2. 政府徵收補償價值評估
以往政府機關採自行主辦徵收補償價值評估的作業方式,常受到民間抨擊,認為有「球員兼裁判」的嫌疑;繼而近幾年又陸續爆發出新店「美河市」、林口「A7合宜住宅」等弊案,更是被社會大眾批評為剝削人民、圖利財團的作為,而為人所詬病。若政府機關委託民間專業估價機構進行徵收補償評估,評估過程公正客觀,資料更新更有效率,除對於被徵收補償對象更有保障外,更可使政府機關擺脫既有之惡名。

3. 不動產損害賠償之價值評估
不動產常因某些特定因素,如海砂屋、輻射屋、土石流、邊坡流失等自然災害、或因鄰近工程施工鄰損、偷工減料、施工方式不當等人為因素,導致不動產之價值減損。由於此等價值減損經常涉及損害賠償問題,須參酌不動產估價、建築工程等方面之專業評估意見,以做為司法實務上損害賠償價額之參考,價值評估的重點在於求取勘估標的於未受損害時之正常價格與現況價格間之差額、回復原狀之費用或懲罰性賠償等等。

不動產市場研展分析

1. 地上權估價
目前地上權交易市場標的以國有地為大宗,參與者則多為國內大型金控公司、壽險業者、建設公司等,雖然地上權權利價值主要評估對象區分為「權利金」與「地租」二大部分,惟實務上地租多以公告地價之一定比例計算 (常見為公告地價3~5%左右 ),故目前地上權估價的焦點大多放在「權利金」的價值估算,由於牽涉層面較廣、理論內涵較深、運用的估價方法也因個案自身條件而互異,因此無論是政府機關對於權利金底價設定,或參與者投標前對於權利金合理溢價率的分析,大多仍依賴不動產估價機構的專業建議。

2. 房價指數編製
永慶房仲集團成立於1988年,已長期深耕市場20多年,目前全省已超過千家直營與加盟門市,為目前業界規模最大,20年來共累積數十萬筆的行情資料庫,房市交易資料為業界最為完整。鑑於目前業界所建立的相關房價指數模型,受限於資料量體及資料年期的不足,針對台灣各都會區房價變化解讀有所侷限。因此,為提供更全面及客觀嚴謹的房價指數模型,進而了解過往至今台灣各都會區房價實際變動狀況,永慶房屋特委由政大地政系林左裕教授及賴宗裕教授研究團隊協助建立永慶房價指數(Yungching Price Index, 簡稱YPI)。永慶價格指數(YPI)優勢除了成交資料量體最大、資料年期最久外,更針對全台九大主要都會區建立房價指數,首度納入台南市、宜蘭縣及基隆市,為目前業界指數中涵蓋範圍最廣的指數體系;並且,為了使民眾及投資者有更詳盡的投資決策判斷依據,更針對房產交易最火熱的大台北縣市,對台北市各行政區及北縣12大主要行政區,建立行政區分區價格指數,更是業界首創。

3. 專案市場調查
永慶不動產估價師事務所運用集團內部資源,專為高總價客戶而成立的豪宅、店面、商辦研究團隊,以專業的資深人員,結合豐富及精準的資料庫,提供層峰人士量身訂做的專業性市場諮詢分析建議。

4. 商圈調查、規劃與評估分析
商圈調查包含商圈設點調查及商圈開發調查,運用永慶房產集團旗下專業店面團隊深耕在地商圈多年之寶貴經驗與龐大資料庫,協助客戶完整剖析商圈範圍、消費者族群與消費習慣、競爭品牌之競爭力…..等。

5. 其他有關不動產特殊目的或用途之估價種類與顧問服務
提供諸如捷運聯合開發、都市更新、土地重劃、飯店、商場、企業總部..等特殊目的或用途之不動產價格評估,並可借助集團20年來共累積數十萬筆的行情資料庫為客戶提供除鑑價服務外,並可提供投資策略、規劃、及發展研究和市場調查等一系列不動產諮詢顧問服務。

授信抵押擔保品價值估價

1. 金融保險機構擔保品估價
銀行業、壽險公司等金融保險機構,對不動產授信業務之估價作業,主要針對不動產擔保品之放款估價,永慶深耕各地商圈多年,深入研究市場各類型之不動產包含透天厝、店舖、辦公等之價格成因,並秉持誠信為首,嚴守中立客觀,提供最專業估價,以確保委託方之擔保授信業務得以順利運行。

2. 經銷商擔保品估價
針對經銷商所提供之不動產擔保品估價,並出具估價報告書,以協助確保經銷商獲得上游廠商賒銷商品之授信。

3. 建築工程融資估價
土地開發及建築工程規模浩大,開發金額高達數十億甚或百億台幣以上,開發前期需先投入高額開發費用,加上若未提前預售不動產,恐受資金調度影響營運,因而土地、建築開發之融資貸款對開發商及建商在評估開發上無疑為重要因素之一,鑑於此兩項開發項目,提供最精準的價值以提供銀行業對大型建築工程融資之放貸參考。

不動產投資開發之估價

1. 聯合開發價值分配估價
聯合開發係指主管機關與私人或團體合作開發用地,以有效利用土地之不動產興闢事業。聯合開發目標,為主管機關在確保捷運系統興建及營運順利,協助捷運用地取得,促進土地高度利用,有利土地所有人參與聯合開發,土地有效利用,都市生活環境改善,投資人亦可獲取合理利潤。聯合開發價值分配估價,提供政府、地主與投資人間之權益分配比例,實為穩固三方合作間之重要價值參考準據。

2. 合建價值分配之權益價值估價
合建開發即由地主提供土地,建商負責規劃興建之合作方式,於興建完成後依據雙方約定,分配建築物面積,一般多適用在開發建築後,以出售方式處分之不動產分配,如住宅、辦公大樓等。在合建價值分配上,不動產估價師可站在公正第三方提供地主、建商,各方出資土地、興建建物之價值,以計算雙方之出資比例,用以分配合建價值之參考。

3. 土地重劃前後地主權益價值估價
土地重劃指將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人,是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。不動產估價師用以評估重劃前各土地之價值及重劃後可供建築使用土地的之價值,及計算公共設施費用負擔,以協助土地重劃前後土地交換分配之參考,以協助順利推動土地重劃事業。

4. 都市更新權利價值評估
都市更新指在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。常見為都市更新權利變換:係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。不動產估價師針對更新前各土地所有權人之權利比例,及更新後之房地價值評估,提供更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人及實施者作為權利變換價值之參考。

5. 不動產投資可行性分析
不動產投資可行性分析諸如土地開發、資產活化再開發、商用不動產投資可行性評估、休閒不動產投資可行性評估等,用以協助投資者對開發模式之投資決策參考,一般分析如折現現金流量分析法、淨現值法、內部報酬率法、敏感度分析等。並包含市場調查、開發模式可行性分析、資金回收期、利潤分析等。

6. 使用分區變更前後價值評估
土地使用分區直接影響土地價值高低,然土地使用分區系經由都市計畫發佈後,必需依土地使用管制利用,然部分土地使用分區(如工業區等)因不符周邊環境調和及都市發展,如變更為其他土地使用分區後可創造社會環境調和、土地所有權人、政府等三方共贏。不動產估價師可就土地使用分區變更前後之價格差異及可行性,提供土地所有權人於土地使用分區變更前後決策之參考。

資產價值證明之估價

1. 法院民事糾紛、鄰損案件等財產價值估價
目前司法實務上審理不動產相關案件時,常需要第三方公正單位之協助,以強化判決基礎。目前實務上不動產估價常運用於核定訴訟標的價額(遺產分配、不動產價值減損、債權債務糾紛…等),法院常會採用不動產估價報告,用以認定繫訟不動產相關價值以作成判決理由,由此可知不動產估價於訴訟實務上之重要性。

2. 公司資產估價
公司名下持有之資產,不動產包含住宅、店舖、辦公、旅館等,可提供估價基準日當天不動產價值,以供公司為資產入帳、未來處分與否、經營決策等之價值參考。

3. 移民資產證明估價
針對移民國家對移民資產之規定,協助委託人對於其國內名下不動產評估市值,並出具不動產估價報告書。

4. 法院拍賣不動產估價
此類型多為訴訟之債權人為實現債權,向法院申請強制執行後拍賣債務人所有之不動產,以其拍賣所得作為清償債務之價金。而不動產估價師就該強制執行之拍賣債務人所有不動產,評估價格日期當時不動產市值,以供債權人、債務人及法院等三方參考。

5. 企業購併不動產價值之估價
就股權收購、資產收購等購併,評估購併公司名下之不動產買賣價格市值參考,供會計入帳之依據。

6. 會計作業不動產以最近日期重新估價
投資性不動產續後衡量選擇採用公允價值模式入帳之會計政策,不動產估價師針對就投資性不動產於價格日期當日重新估價並出具估價報告書及價格意見書,協助企業即時反應資產公允價值資訊。