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估價師談:如何判斷房屋的價值

2015.01.15

不同產品不同估法 不能一言堂七折八扣

對於房屋(包括預售、新成屋、中古屋)價格是如何估價出來的呢?永慶不動產估價師事務所所長郭大誠表示,預售屋價格決定於,「土地成本+營建成本+管銷+正常利潤+預期通貨膨脹率,並加上未來可能景氣上漲空間(超額利潤)」而得。

郭大誠說,預售屋、新成屋、中古屋三種類型房屋性質略有不同,在房地產市場景氣熱絡時,預期增值心理影響,預售屋價格往往高於新成屋約一至二成,而在市場景氣較差時,預售時銷售情況不佳,在即將完工交屋時,則往往會有一至二成的折扣空間,在評估預售屋價格時需格外注意其景氣的好壞及時間點。郭大誠說,原則上,預售屋價格大於新成屋價格,新成屋價格又大於中古屋價格,主要因素為建物會折舊。

郭大誠所長也提出了房屋估價的三大基本方法給消費者參考,即「比較法」、「收益法」及「成本法」。比較法為以比較標的(案例)價格為基礎,經比較、分析及調整後,以推算勘估標的價格之方法。而收益法則以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益(總租金收入減相關費用),應用價格日期當時適當之收益資本化率(折現率),推算勘估標的價格之方法。至於成本法,則為求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。

估價的四大要領

對於如何掌握房屋估價的要領,郭大誠所長提出了四大要點,第一、要充份了解各類型產品的主要價格影響因素。如為住宅用不動產,則需生活機能、寧適度、交通便捷及綠地休閒設施等;如果是商用不動產則需注意人潮動線、停車設置、商圈腹地及大眾運輸。第二、了解相關法令與用途限制。第三、蒐集合適的比較個案(含租金、成本、收益、利潤等資料)。第四、分析案例並進行比較並選擇適當的估價法。

郭大誠表示,在比較法運用上,除就按例各項區位、個別條件與本案經比較調整外,在案例選取上需判斷案例價格合理與否,是否有偏離市場行情的情況,及就價格形成上與其具備條件是否吻合相當,譬如有室內裝潢、頂樓增建或未登記地下室使用的案例價格通常較高,但是資訊揭露不完全的情況下,一般估價人員或民眾不易察明,容易造成價格判斷失誤。

掌握好市場脈動

而運用收益法估價方面,郭大誠認為,在現今低利率時期,市場游資充沛的情況,近幾年房地產交易熱絡,房價屢攀新高,投資購屋者看的往往是房屋未來增值利益,而非考量可能之租金收益。郭大誠說,租金收益調整幅度遠落後於市場價格漲幅,兩者間連結已明顯脫鉤,產生嚴重不對稱性,在實際運用租金收益面推算房屋價格,需注意未來利率走勢及實質經濟情況能否支撐持續攀高的房價。

至於成本法估價,係就土地取得成本及建物興建成本,加上設計、管銷等費用及利潤,推算房屋合理價格。房價與土地成本大致呈現正相關情況。房價高,建商取得土地成本相對高,而建商取得土地成本越高,相對就必須賣更高價格,兩者互相堆疊下的結果就是推升房價。因此運用成本法估價時,對房價及市場脈動需具相當精準的掌握程度,不致於隨市場消息面起舞,高估房屋的價格。

掌握好市場脈動

風險高低細思量

郭大誠所長還提出估價運用場合及應注意的事項,他表示,一般住宅主要運用比較法,但須注意案例資訊揭露不完全(不夠透明)情況下,一般民眾不易察明,造成解讀錯誤,以致價格誤判。

而收益型不動產主要運用收益法,但須注意租金的合理性,是否為短期租約或免租金期優惠造成租金表價較高,或者因租方為特殊行業以致於租金較高、商圈變動造成未來收益增減。至於成本法主要運用於土地開發分析及新建建物的價格評估上,也須注意各項利潤與成本的配合及正確性(例如房價需搭配適當之建物成本、開發期長短與利潤風險之關係等…)。

郭所長提醒購屋者,不動產估價技術規則規定不動產估價師需採取兩種以上估價方法進行估價,以上建議為供一般民眾簡易評估用,是基本的估價概念。

對目前房屋開價與成交價差距大的看法,郭所長說,開價與成交價會有相當程度之落差,因為景氣好,建商會一直挑戰高價。建商開價會考量未來成本的變動,如果他把房子全賣了,此時他會面臨成本大幅上漲(通膨)風險或未來價格大幅上漲,未掌握到超額利潤,而減少他的獲利;至於消費者則要去判斷此價格在未來是否能夠實現?他說,建商開價與成交價差距還是要視個案而定,不是一言堂的能說是七折還是八扣的。


※住展雜誌第354期採訪報導

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